Сайт города
СВАТОВО




"Новини Сватівщини" в интернете



Пионеры кондоминиумов или О создании ОСМД

Не от хорошей жизни жилищно-коммунального хозяйства появилась такая идея у государства, как создание ОСМД (обществ совладельцев многоквартирных домов) или - кондоминиумов. На какую букву "ха" дела у ЖКХ? Риторический вопрос. Ясно, что эта буква находится не в слове "хорошо".
Главным аргументом в пользу создания ОСМД является возможность граждан реально управлять домами, в которых они живут. Правда, реализовать такую возможность совсем не просто.
Сегодня, по данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства Украины, в стране ОСМД объединяют около 14% жильцов многоквартирного жилищного фонда Украины. Остальные дома находятся в ведении ЖЭКов той или иной формы собственности - коммунальной и частной. Коммунальные ЖЭКи, как правило, ведут хозяйство в домах старого жилищного фонда. Новостройками, возведенными за последние 10 лет, обычно занимаются ОСМД или созданные застройщиками частные обслуживающие компании. Но сам процесс создания обществ в Луганской области идет болезненно долго и нелегко. Об этом говорил и губернатор области. "Давайте попробуем разобраться, почему ОСМД не идет на территории Луганской области. Причем, разбираться надо на уровне всего государства", - заявил Владимир Пристюк. Он также добавил, что в Луганской области подготовят по этому вопросу пилотный проект, реализация которого будет возможна совместно с Кабмином. Неоднократно эти вопросы поднимались и областным советом.


В Луганской области - непросто. А как в Сватово? А никак. В нашем городе нет ни одного ОСМД. Почему? Говорим об этом с С. Жестовским, специалистом горсовета. (Перед разговором мы провели небольшой соцопрос среди жителей Сватово. 70% опрошенных (всего опросили 30 человек) не знают точно, что такое кондоминиумы, ОСМД. 5% путают ОСББ (украинский вариант аббревиатуры) с "ЭКС-БЭ-БЭ", 25% знают примерно, что это такое, но против него).

- ОСМД - не тупиковая ветвь развития реформы ЖКХ?
-То ЖКХ и те методы, которые достались нам еще со времен советской эпохи, уже не действенны, на сегодняшней день они уже не работают. Они морально устарели, потеряли доверие людей. Низкий уровень качества выполняемых работ, как результат - бумерангом низкий уровень проплат со стороны населения за жилищно-коммунальные услуги. Назрела необходимость реформирования ЖКХ. Одна из моделей, одно из направлений процесса реформирования - создание ОСМД (общества совладельцев многоквартирных домов).

- Прежде чем говорить о Сватово, давайте немного шире (на уровне области) посмотрим на суть вопроса.
- В Луганской области многие ОСМД уже получили целевые средства, бюджетные деньги на ремонт кровли, ремонт подъездов, на капитальные ремонты. Существующие трудности для этих обществ - прежде всего несогласованность многих положений на законодательном уровне. Юридический механизм решения многих вопросов еще до конца не отлажен. Если считать ОСМД по статусу предприятием, своеобразным мини-жэком, а не физическим лицом, то и платить налоги оно должно как предприятие. Пытаются сейчас внести изменения… В Верховной Раде лежит проект внесения изменений в закон "Об объединении совладельцев многоквартирных домов", чтобы урегулировать все существующие проблемные вопросы по кондоминиумам. Еще проблемный вопрос - земля. ОСМД - арендатор, пользователь, хозяин? От этого зависит арендная плата.

- Вы агитировали, разъясняли?
- Мы провели несколько совещаний, возил я желающих в поселок Белокуракино, где действует ОСМД. Организовывали в горсовете семинар, приглашали специалистов из Луганска. Привозили к нам для встречи с общественностью председателей действующих обществ… В этом году подготовили документы, составили проектно-сметную документацию. На ремонт кровли домов на пл. Советской, квартале Луначарского… Полностью подготовили пакет документов. Казалось бы, вот организуйтесь, выберите председателя и бухгалтера, зарегистрируйтесь как ОСМД, и вам дадут деньги из бюджета на ремонт, на капитальный ремонт. Это же большие деньги! 150-200 тысяч! Пожалуйста, делайте капитальный ремонт кровли, например. Не хотят. Нет сильных организаторов, чтобы взяли на себя весь груз ответственности и обязанностей.

- Как пел Высоцкий - "Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков"?
- Сватовчане пока не готовы. Будем еще работать в этом направлении. Предлагать, агитировать, убеждать. Но пока нет рвения, не видно лидеров - потенциальных председателей ОСМД, способных организовывать, отвечать и вести всю необходимую документацию. Да и есть специфика в нашем районе - у нас нет больших многоэтажных домов, чтобы, соответственно, и сумма взносов была бы значительной, чтобы можно было содержать председателя, бухгалтера, дворника и т.д. и платить различные отчисление в пенсионный фонд, госстрах и пр. Что остается на содержание дома? Поднимать ставки оплат? Или кто-то должен работать бесплатно? Круг замкнулся.

- Но Белокуракино - тоже далеко не Киев. Там ведь есть ОСМД. Нормально функционируют.
- Да, там пошли по пути объединения домов.

- Нам этот путь тоже не заказан.
- Пытались мы предлагать объединяться домами. Но опять включается человеческий фактор - нет желания, недоверие и т. д.

- А воз и ныне там?
- Большое значение имеет организованность и солидарность самих жильцов. Например, дом по адресу: квартал Луначарского, 11. Там так поставлено дело, что и без ЖЭКов, без ОСМД, без обращений за помощью в горсовет, все вопросы по ремонту и благоустройству жильцы дома решают сами. Недавно они, например, меняли стояки. Как они это делали? Только им известно. Сами все решают. То есть, есть дома с высокой самоорганизацией жильцов. Перевести их сейчас в статус ОСМД - у них сразу возрастут общие затраты. Они и без регистрации решают многие проблемы по текущему ремонту.

- По текущему - да. А по капитальному? Где взять на ту же крышу 200 тысяч гривен? Только через ОСМД.
- Люди боятся, потому что потеряли доверие. Сейчас решается вопрос о принятии нового жилищного кодекса, и там заложены статьи на содержание жилья. Но есть у людей боязнь, что, создав ОСМД, они могут не выиграть в оплате и даже при определенных обстоятельствах потерять жилье. Народ уже столько раз обманывали.

- Резюме. Какая все-таки позиция горсовета. Мы пока все говорили за людей, что они не хотят, они не доверяют…
- Мы заинтересованы в создании ОСМД. В реформировании ЖКХ, чтобы люди получали деньги в статусе обществ и ремонтировали дома. Говорим, создайте ОСМД, и вот вам такая сумма сразу будет на капитальный ремонт. Не хотят. Сильна психология недоверия... Чтобы понять, как психологию недоверия перебороли в существующих ОСМД, поговорим с председателем такового. Наш собеседник - Наталья Тоцкая, председатель ОСМД "Наш квартал 4", г. Рубежное. В этом городе дела по созданию ОСМД идут заметно успешнее.

- Расскажите для сватовчан, как живет-поживает ваш ОСМД "Наш квартал-4".
- В декабре нашему ОСМД исполнится 4 года. Уже подзабылись сложности по его созданию и оформлению, т.е. шишки позади, пришло время пышек. Дом у нас небольшой, всего 24 квартиры, и поначалу проплаты были на уровне всего 60%, но теперь значительно выше. Некоторые даже платят наперед, есть и задолжавшие, но в среднем на уровне 90%. Сначала отношение к новому статусу было настороженное, теперь люди убедились, что хуже не стало, а даже заметно лучше. Нам в первые полгода сделали капитальный ремонт - перекрыли кровлю, заменили двери в подъездах и козырьки над ними, подлатали входящие коммуникации. Глядя на новые крыши наших трех ОСМД "Наш квартал", за нами уже встала очередь из новых обществ. За следующие после капремонта три сезона мы отремонтировали все три подъезда, провели свое освещение подъездов и двора, соорудили небольшую спортплощадку для детей, заменили развалившийся забор на сетку. По программе ПРО ООН заменили старые окна в подъездах на пластиковые. На придомовой территории и в подъездах чисто, газоны вокруг дома ухожены-покошены. Весной мы вскладчину с несколькими соседними ОСМД купили ручную бензокосилку, в любой момент можно взять и привести газон в порядок. При этом тариф за 1 м кв. жилой площади у нас такой же, как во всем городе. Нам хватает и на текущие ежемесячные расходы, и на то, чтобы накопить немного денег для реализации своих планов по дальнейшему благоустройству.

- А что вы еще хотите сделать?
- Ой, мы многое хотим! Хотелось бы покрасить фасад дома, построить большую беседку во дворе, сделать теннисный стол и баскетбольную площадку (или хотя бы полплощадки, на одно кольцо), чтобы дети и подростки могли там играть, а не томиться от скуки. У нас в доме уже 12 детей, к нам приходят ребята и из соседних дворов. Возникают и непредвиденные ситуации - то старая канализация потечет, то что-нибудь с электричеством случится, за всё платим сами. И пока мы ни разу не прибегали к дополнительному сбору средств с жителей. А если бы в доме было 100 квартир или 500, сколько возможностей открывается! Только таким домам очень трудно пройти первый этап создания ОСМД - надо убедить хотя бы половину из всех квартировладельцев в необходимости создать ОСМД, собрать их минимум на два-три собрания. И чтобы нашелся добросовестный, ответственный, грамотный лидер, который взвалит на себя этот тяжкий труд - всех убеждать, уговаривать скептиков, бегать по инстанциям, терпеливо сносить капризы негативно настроенных жителей и, мягко говоря, невнимание некоторых чиновников. Надеюсь, за эти четыре года что-то сдвинулось в пользу создателей ОСМД - им должны облегчить процесс оформления. Вот уже на самом верху твердят, как мантру: "Надо создавать ОСМД, другого пути нет". Так упростите процедуру регистрации, создайте при исполкомах группы, которые возьмут на себя оформление документов! Надо отдать должное нашему предыдущему городскому голове А. Бусенкову, он оказывал большое внимание ОСМД, капремонты делал сразу после создания общества, собирал председателей для обмена опытом и выяснения отношений с городской властью, даже курсы подготовки председателей ОСМД проводились. Власть на местах должна помогать организации и оформлению ОСМД, иначе большие дома из ЖЭКов не выйдут.

- Не в тягость ли Вам, научному сотруднику, такая работа?
- Не только не в тягость, а даже нравится, хотя физически бывает нелегко. Когда убираешь листья или снег, как-то отрешаешься от суеты, погружаешься в своеобразную медитацию. В сочетании с физической нагрузкой на свежем воздухе это просто здорово, лучше всякого фитнесса, плюс польза для окружающих. Я и сама от себя не ожидала, что буду так придирчиво следить за чистотой своего участка и площадки для сбора мусора, за благоустройством СВОЕГО многоквартирного дома. СВОИМ его теперь считает каждый житель.

- В вашем дворе на стенах гаражей и сараев, на входных дверях подъездов и даже на канализационных люках много интересных рисунков. Мне сказали, что Вы их автор?
- Рисую на стенах я, но автором меня назвать нельзя, почти все рисунки найдены мной в Интернете. Я давно живу в этом доме, и меня всегда раздражал унылый вид голых кирпичных стен. Хотелось их чем-то украсить. А тут еще и внучка родилась, что ж, думаю, ребенку и посмотреть во дворе не на что в холодное время года. Пришлось преодолеть стеснительность и неловкость - я-то знаю, что не художник! - и начать рисовать. Когда я вижу, как незнакомые мне люди фотографируются возле этих рисунков, удивляюсь и немного горжусь. У нас еще много пустых стен, а у меня - планов на их преображение. Это тоже результат понятия "мой дом".

- Что бы Вы посоветовали тем, кто еще колеблется - ЖЭК или ОСМД? Жителям Сватово...
- Ребята, в ОСМД хуже точно не будет, а лучше - почти наверняка. Ведь все будет в ваших руках. И на людей это действует благотворно, сближает соседей, делает их более терпимыми друг к другу. Я доброжелательной атмосферой в нашем доме дорожу больше, чем клумбами и чистотой. Разобщенность наша, неспособность сплотиться для какого-то полезного дела - это несчастье для нас и счастье для любой власти. Поэтому я за самоорганизацию и сплочение людей. С полной ответственностью говорю, что наш опыт целиком положительный - чего и другим ОСМД желаю.

В тему
Пионеры движения ОСМД обнаружили и еще один положительный момент в создании объединений - правда, только в исторической части города. Являясь законными владельцами зданий, ОСМД стали активно заниматься их реконструкцией, как правило, включающей надстройку нескольких этажей и получение дополнительных жилых и коммерческих площадей. Эти площади сдавались в аренду или продавались. Как бы там ни было, большая часть ОСМД все-таки создается не для того, чтобы перепродавать здания, а, прежде всего, для того, чтобы навести порядок в доме. По оценкам участников, кондоминиум гораздо более эффективно распоряжается денежными ресурсами. "В ЖЭКе очень сложные финансовые схемы, и жильцы домов не могут следить за финансовыми потоками. Кондоминиум же позволяет жильцам самим решать, что должно быть профинансировано в ближайшее время и в каком объеме; дает возможность проконтролировать, куда и сколько идет денег.
Возможность и необходимость вести самостоятельную хозяйственную деятельность является как преимуществом ОСМД, так и его недостатком. Жильцы могут обвинять коммунальные ЖЭКи в отсутствии горячей воды, плохой уборке улиц и подъездов, но сами общаться с энергетиками и подметать улицы не будут. А вот в доме, где создано ОСМД, все эти хлопоты ложатся на плечи членов объединения. Чтобы кондоминиум был создан и эффективно работал, как правило, нужен активист или инициативная группа. Активисты должны получить у всех жильцов согласие на создание ОСМД, а также на то, чтобы нести дополнительные расходы на содержание домового хозяйства. Обычно, кроме установленных платежей за тепло, газ, воду и содержание домов, члены ОСМД должны предусмотреть отчисления на капитальные и текущие ремонты, оплату услуг дворника, электрика и сантехника, а также деньги на содержание придомовой территории. С одной стороны, кондоминиум выполняет те же функции по управлению и содержанию жилого здания, что и ЖЭК. С другой стороны, ОСМД освобождается от ряда задач, которые в нашем представлении напрямую связаны с ЖЭКом - например, от работы паспортиста, расчета тарифов и льгот и т.д., - и могут заниматься только домом.

Справка
Что такое кондоминиум? На латинском языке кондоминиум означает "совместное владение". В Украине кондоминиумом являются общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Первые такие общества совладельцев в нашей стране появились в 1992 году, с момента начала приватизации жилого фонда. Сегодня, согласно статистическим данным, в Украине немногим более 1,5 тысячи ОСМД.
ОСМД в Украине были легитимированы в начале 2000-х годов. В 2002 году Верховная Рада Украины приняла закон "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов", которым, в частности, признавала за жильцами дома право не только на приватизированные квартиры, но и на вспомогательные помещения: лестничные и лифтовые площадки, подвалы, чердаки и т.д. Это, в свою очередь, дало жильцам возможность получать доход от использования помещений, которыми прежде никто не интересовался. Оказалось, например, что подвал в аренду могут сдавать не только ЖЭКи, но и сами жильцы. Арендные платежи в этом случае тоже оставались в их распоряжении.

Достоинства
Кондоминиум неприбыльная организация, поэтому квартплата членов ОСМД, поступающая на банковский счет, не облагается налогом на прибыль и добавленную стоимость. У собственников дома появляется чувство хозяина, и им уже становится небезразлично, в каком состоянии находится их дом и как он обслуживается.
За малообеспеченными гражданами остаются права на государственные субсидии по оплате коммунальных услуг и квартплаты. Владельцы жилья сами определяют и принимают решение, на какие нужды и сколько тратить средств. Они могут контролировать качество выполненных по обслуживанию дома работ, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий.
Члены ОСМД получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума. Кроме того, за ними остается право продавать, сдавать в наем, завещать свое имущество наследникам.
По согласию участников кондоминиума малоимущим его членам может быть отменена квартплата, либо они могут отрабатывать ее своим трудом на благо общества совладельцев дома.
Через ОСМД легче и эффективнее защищать права жильцов в суде.

Недостатки
Увеличение расходов на содержание дома может привести к тому, что квартплату придется повышать.
За долги, согласно Закону Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома", участник ОСМД может лишиться своего имущества.
Объединение вправе обратиться в суд с иском о взыскании имущества собственников помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом ОСМД платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд. При этом у всех членов общества права и обязанности одинаковые, владеют ли они жилыми или нежилыми помещениями.

Владимир ПЕТРУШЕНКО

Обсудить статью в форуме


Яндекс.Метрика